Субсидирование ставки сместило спрос на ипотеку в сегмент новостроек

Аналитики Циан подвели итоги для рынка ипотечного кредитования в 1 полугодии 2020 года по данным, опубликованным Центробанком. Количество выданных ипотек выросло на 4,4%. После запуска программы льготного кредитования доля кредитных сделок в сегменте новостроек достигла абсолютного максимума.

• Количество ипотечных сделок в 1 полугодии 2020 года увеличилось (по отношению к 1 полугодию 2019 года) на 4,4% по количеству кредитов и на 13,9% по объемам выдачи. На первичном рынке прирост составил 8,7% по числу выданных ипотек и 20,8% по объемам выдачи. На вторичном рынке — 2,8% и 10,6% соответственно.
• Льготная ипотека сместила спрос заемщиков в пользу «первички». 35% от всех ипотек, выданных в июне, пришлось на сегмент новостроек. Самая высокая доля выданных ипотек на первичном рынке – в Санкт-Петербурге (49%), Москве (45%), Якутии (42%). Минимальная доля – в Чечне (6%).
• Средневзвешенная ставка по выданным кредитам снизились по итогам 1 полугодия до 7,5% в целом по рынку и до 6,09% только для сегмента новостроек.
• Россияне берут ипотеку в среднем на 18 лет и 2 месяца. Самая длительная ипотека –в Ингушетии. Ипотеку на минимальный срок берут жители Мурманской области.
• Средняя сумма ипотечного кредита – 2,4 млн рублей. На первичном рынке в 1 полугодии средняя сумма займа составила 2,91 млн рублей. На вторичном — 2,19 млн рублей. Больше всех ипотеку берут москвичи. Меньше всех – жители Челябинской области.
• Жители 10 регионов взяли 40% жилищных ипотечных кредитов. В лидерах — Москва, Московская область и Санкт-Петербург. За пределами Московской и Петербургской агломераций лидерами по количеству выданных ипотек стали Тюменская, Свердловская области, в также Татарстан.
• Доля просроченной задолженности стабильна – 0,9%. В сегменте новостроек доля просроченной задолженности составляет всего 0,4%. На вторичном рынке – 1,1%.
•  

Россияне стали занимать чаще, платить – больше

По итогам 1 полугодия 2020 в целом по России было выдано 601,1 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 1,44 трлн рублей. В годовой динамике (в сравнении с 1 полугодием 2019 года) число ипотечных жилищных кредитов увеличилось на 4,4%, объемы кредитования показали рост на 13,9%.

Основной прирост числа ипотек произошел за счет сделок на первичном рынке, где в 1 полугодии было заключено 173,5 тыс. ипотечных жилищных кредитов (+8,7% в годовой динамике) на общую сумму 505 млрд рублей (+20,8%).  На вторичном рынке выдано 427,6 тыс. ипотек (+2,8% в годовой динамике) на сумму 934,9 млн рублей (+10,6%). Высокий прирост сделок именно на первичном рынке объясняется программой льготного кредитования под 6,5%, которая активизировала отложенный спрос на первичном рынке.

Самым успешным месяцем стал март (20% всех ипотечных сделок 2020 года), что связано с реакцией заемщиков на девальвацию рубля. Относительно марта 2019 года прирост сделок составил 20%.

Еще 19% договоров было заключено в июне – первый полноценный рабочий месяц после продолжительного периода самоизоляции. Это на 21% выше, чем в июне прошлого года.  Небольшая положительная динамика по числу сделок также была зафиксирована в феврале (4,6%). В остальные месяцы (январь, апрель, май) показатели 2020 года по количеству выданных ипотек оказались ниже прошлогодних значений.

Показатели рынка ипотечного жилищного кредитования в 1 полугодии 2020 года

Источник: Аналитический центр Циан по данным ЦБ РФ

Льготная ипотека сместила спрос заемщиков в пользу «первички»

Объявленная в апреле программа льготного ипотечного кредитования привела к перераспределению спроса в пользу первичного рынка недвижимости. В целом в 1 полугодии 2020 года 29% ипотечных сделок в РФ пришлось именно на сегмент новостроек. Причем в апреле, когда стало известно о запуске субсидии, доля кредитов на «первичке» резко снизилась до 22%. Потенциальные заемщики взяли паузу, рассчитывать взять кредит на новых условиях. Однако уже в мае и июне доля ипотек, приходящихся на сегмент новостроек, увеличилась до рекордных 34-35%.

Доля выданных ипотек на первичном рынке среди всех ипотечных жилищных кредитов

Источник: Аналитический центр Циан по данным ЦБ РФ

Самая высокая доля ипотек на первичном рынке (среди всего числа выданных жилищных кредитов) по итогам 1 полугодия отмечена для Санкт-Петербурга (49%), Москвы (45%), Якутии (42%), Краснодарского края (42%) и Рязанской области (40%). Три из пяти регионов входят в число лидеров по объему ввода жилья. Таким образом, чем больше выбор новостроек, тем активнее покупатели рассматривают именно строящееся жилье. Якутия вошла в список благодаря «дальневосточной» ипотеке под 2% годовых.

Ипотека на первичном рынке практически не пользуется спросом в Чечне (6% ипотек выданы на покупку новостроек), Томской области (8%), Тыве (8%), Омской области (12%) и Еврейской АО (13%). В данных регионах подавляющая часть заемщиков выбрали уже готовые объекты вторичного рынка.

Доля ипотек на покупку новостроек (регионы с максимальным и минимальным значением)

Источник: Аналитический центр Циан по данным ЦБ РФ

Заемщики берут ипотеку по самой низкой ставке в истории

По итогам 1 полугодия 2020 года средневзвешенная ставка по выданным жилищным кредитам поставила новый рекорд: 7,5% годовых (в июне 2020 года) – это самое низкое значение за всю историю рынка. Для сравнения – в июне 2019 года ипотека выдавалась в среднем под 10,28% годовых. А в начале 2020 года – под 8,79%.

Только на первичном рынке (для ипотек под залог прав требования по ДДУ) средневзвешенная ставка за счет льготной ипотеки снизилась до 6,09% против 9,82% в июне 2019 года и 7,99% в начале этого года. Снижение средневзвешенной ставки ниже “льготных” 6,5% объясняется наличием дополнительных субсидий в отдельных регионах (например, “дальневосточная ипотека” под 2% или “семейная ипотека” от 4,5% годовых).

Программа субсидирования привела к увеличению разрыва между средней ставкой в среднем по рынку и ставкой только на первичном рынке. В июне 2020 года она составила 1,41 п.п. Для сравнения – год назад разница была всего 0,46 п. п.

Самые низкие средневзвешенные ставки по выданным ипотекам зафиксированы в Дальневосточном федеральном округе, где ипотеку на покупку новостроек можно взять под 2%. Так, в Якутии в июне 2020 года ипотека выдавалась на «первичке» в среднем под 2,68%. В Приморье – под 3,88%, Еврейском АО – 4,15%. Самая дорогая ипотека на новостройки отмечена в Чечне (7,43%), Ингушетии (7%) и Карачаево-Черкессии (6,72%). Данные субъекты также отличаются высокой долей просроченной задолженности по ипотечным кредитам.

Средневзвешенная ставка по ипотечным жилищным кредитам

Источник: Аналитический центр Циан по данным ЦБ РФ

Ограничения по льготной ипотеке привели к снижению срока кредита

По подсчетам Циан, средний срок ипотечного жилищного кредита по итогам 1 полугодия 2020 года достиг 218 месяцев или 18 лет и 2 месяца. Еще в начале года (январе-марте) ипотеку брали в среднем на 228 месяцев. Таким образом, за прошедший квартал россияне стали брать ипотеку сроком меньше почти на год.

Снижение произошло преимущественно за счет ограничений по льготной ипотеке. Напомним, максимальный срок выдачи кредита по субсидии не превышает 20 лет, тогда как по стандартным программам он равен обычно 30 годам. Именно для того, чтобы соответствовать условиям субсидии, клиенты берут кредит на меньший срок.

Средний срок ипотечного кредитования, число месяцев

Источник: Аналитический центр Циан по данным ЦБ РФ

Средний срок кредита также варьируется, в зависимости от региона. Максимальный средний срок кредитования (в целом по рынку в июне 2020 года) зафиксирован в Ингушетии (261 месяц), Крыму (242 месяца), Севастополе (240 месяцев). Москва также входит в десятку с показателем в 228 месяцев или 19 лет. Быстрее всех выплатить ипотеку планируют жители Мурманской области (193 месяца или 16 лет), Челябинской области (193 месяца), Хакасии (194 месяца).

Средняя сумма ипотечного кредита – 2,4 млн рублей

В 1 полугодии 2020 года средний размер ипотечного жилищного кредита в целом по РФ составил 2,4 млн рублей против 2,2 млн рублей за аналогичный период 2019 года. Таким образом, за год в ипотеку стали брать больше на 200 тыс. рублей или 9%.

На вторичном рынке средняя сумма ипотечного кредита составила в целом по РФ в 1 полугодии 2020 года 2,19 млн рублей против 2,03 млн годом ранее. Прирост – на 8%. На первичном рынке средний займ равен 2,91 млн рублей против 2,62 млн в 1 полугодии 2019 года. Разница – 11%.

Эксперты отмечают, что прирост средней суммы кредита связан с переходом девелоперов на работу со счетами эскроу. Однако программа льготного ипотечного кредитования и первоначально обозначенный лимит в 3 млн рублей по сумме ипотеки (6 млн для отдельных регионов) привели к падению среднего ипотечного чека. Если в марте 2020 года в новостройке брали ипотеку на сумму в среднем 3,09 млн рублей, то в июне – уже 2,77 млн.

На вторичном рынке средние суммы ипотеки традиционно ниже за счет высокой доли альтернативных сделок, когда новая квартира приобретается с доплатой к сумме, полученной от реализации старого жилья.

Средняя сумма ипотечного жилищного кредита 2019-2020 гг.

Источник: Аналитический центр Циан по данным ЦБ РФ

В целом по рынку (с учетом первичного и вторичного сегментов) жители следующих регионов брали самые большие ипотечные кредиты (в июне 2020 года): Москва (5,13 млн рублей), Московская область (3,60 млн), Сахалинская область (3,60 млн), Санкт-Петербург (3,24 млн) и Якутия (3,20 млн). Минимальные суммы берут в ипотеку жители Челябинской области (1,59 млн рублей), Марий Эл, Курганской области, Кировской области (по 1,64 млн), а также Алтайского края (1,66 млн).

Средняя сумма ипотечного жилищного кредита 2019-2020 гг.

Источник: Аналитический центр Циан по данным ЦБ РФ

Жители 10 регионов взяли 40% жилищных ипотечных кредитов

В 1 полугодии 2020 года на десятку лидирующих по количеству выданных ипотек регионов пришлось 40% кредитов.  Годом ранее для данных субъектов доля составляла 41%. Лидеры по количеству выданных ипотек — экономически благополучные регионы с относительно высоким уровнем доходов населения – Москва (39,1 тыс. ипотек или 6,5% от все числа выданных кредитов по РФ). На второй строке – Московская область (32,3 тыс. ипотек, 5,4% рынка). Замыкает тройку лидеров Санкт-Петербург (30,4 тыс. сделок или 5% рынка). Причем из перечисленных субъектов только в Москве удалось увеличить количество сделок относительно прошлого года.

В целом же по РФ лидерами по приросту числа ипотек в годовом выражении стали Ингушетия (+97%) и Чечня (+80%). Однако общее число сделок в данных регионах за полгода не превысило тысячи. Наибольшее снижение ипотечных сделок отмечено в Мордовии (-11,8%), Тверской области (-6,5%) и Тамбовской области (-5,2%). Впрочем, на каждый регион пришлось менее 1% от всего количества ипотек.

Топ-10 регионов с максимальным числом зарегистрированных ипотек в 1 полугодии 2020 года

Источник: Аналитический центр Циан по данным ЦБ РФ

Самый большой объем «просрочки» по ипотеке – в Карачаево-Черкесии.

По итогам 1 полугодия 2020 года общий объем задолженности по ипотечными кредитам составил 7,966 трлн рублей. В годовой динамике прирост составил 14%. Доля просроченной задолженность по ипотеке не выросла – сегодня в целом по РФ она составляет 0,9% от всего объема задолженности. По итогам 1 полугодия 2019 года показатель составлял 1%. Однако в абсолютном выражении объем «плохих» кредитов увеличивается. Просроченная ипотечная задолженность по РФ на сегодня составляет порядка 75,1 млрд рублей против 72,7 млрд годом ранее и 72,56 млрд в начале 2020 года. То есть за год, объем просроченных кредитов вырос на 3,3%. За последние полгода прирост составил 3,5%.

Эксперты отмечают высокую долю просроченной задолженности именно для кредитов в иностранной валюте. На них приходится 43% «просрочки». При этом от общего объема задолженности (7,966 трлн рублей) на ипотеку в иностранной валюте приходится всего 0,3% (20,7 млрд в рублевом исчислении). Самый большой объем валютной ипотечной задолженности – в Москве (10,7 млрд рублей), из которой 38% — просроченная.

В целом же по РФ, с учётом как рублевых, так и валютных ипотек, наименее дисциплинированными заемщиками оказались жители Карачаево-Черкесии (4% от общего объема задолженности по субъекту – просроченная). В Калининградской области доля «плохой» задолженности равна 3,9%. В Северной Осетии – 2,7%. Столичные заемщики задержали выплату по 1,5% от объема кредитов.

Заемщики, привлекающие ипотеку на первичном рынке, более ответственны, чем покупатели объектов вторичного рынка. В сегменте новостроек доля просроченной задолженности составляет всего 0,4%. На вторичном рынке – 1,1%. В абсолютном выражении на «просрочку» в сегменте новостроек приходится 8% «плохих» кредитов или 6,3 млрд рублей. Оставшиеся 92% (68,8 млрд) — на вторичный рынок.

«Рост объемов ипотечного кредитования – следствие политики регулятора, а также поддержки отрасли за счет прямого государственного субсидирования, – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Возможность взять ипотеку по минимальной за всю историю ставке активизировало отложенный спрос. В третьем квартале ситуация сохранится: дополнительным фактором, стимулирующим спрос, станет завершение программы субсидирования, а также объявленное снижение минимального первоначального взноса по ипотеке до 15% на фоне общего ужесточения андеррайтинга банков к потенциальным заемщикам».

Показатели рынка ипотечного жилищного кредитования в I полугодии 2020 года

Источник: Аналитический центр Циан по данным ЦБ РФ